Объединения собственников квартир сложно назвать абсолютно новым явлением для Беларуси, однако многие граждане нашей страны не только не представляют, что такое совместное домовладение, но и твердо убеждены, что все, что находится за пределами их квартиры, — сугубо забота государства и работников сферы ЖКХ. Как стать собственником жилья не только на бумаге и что из себя представляют товарищества собственников за круглым столом «Быть собственником — стать хозяином» обсудили член правления Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадий КАЛЁНОВ, консультант отдела по эксплуатации жилищного фонда, организации и проведению жилищной реформы управления жилищного хозяйства Министерства ЖКХ Евгения КРАСУЦКАЯ и председатель правления ЖСПК-820, председатель КОТОС-59 Владимир УСТИНОВИЧ.
Нужно называть вещи своими именами: дом находится в оперативном управлении у такой-то организации, а не на балансе
— Что же такое общее имущество многоквартирного жилого дома и почему жильцы должны его содержать?
Е.К.: Проще говоря, это все то, что находится за пределами квартиры. То, что собственники обязаны содержать согласно законодательству.
Г.К.: При покупке квартиры человек отдает 90% стоимости именно за общее имущество. Если нет общего имущества, то нет и жилого помещения. Только представьте, если в доме убрать все стены и перекрытия, что останется от квартиры? Каждый собственник является совладельцем имущества, и, когда люди говорят, что это не мое, это абсурд, так быть не может даже по бухгалтерским документам, не касаясь законодательства. В свою очередь и многие белорусские чиновники часто используют такую фразу, как «дом находится на балансе ЖКХ», что вводит людей в заблуждение. Они начинают думать, что этот дом коммунальный и у них в собственности только квартира. Нужно называть вещи своими именами: дом находится в оперативном управлении у такой-то организации, а не на балансе. Ведь будь эти дома на балансе, то организации ЖКХ могли бы напрямую обращаться в международные кредитные организации, потому что это миллиарды долларов недвижимости.
Каждый собственник является совладельцем общего имущества, и, когда люди говорят, что это не мое, это абсурд, так быть не может даже по бухгалтерским документам, не касаясь законодательства
— Кто в Беларуси может осуществлять управление общим имуществом многоквартирного жилого дома?
Е.К.: Это могут быть участники домовладения, товарищество собственников или организация застройщиков, а в случае, когда способ управления не был выбран, — государственная служба заказчика (ред.: в Минске — КУП «ЖКХ»). Или, к примеру, если в товариществе не обеспечивается надлежащее управление, то районная администрация вправе назначить уполномоченное лицо по управлению общим имуществом. В Минске эту роль выполняют государственные службы заказчика. И, как правило, в основном они управляют общим имуществом старого жилфонда, в новостройках же все чаще люди решают создавать товарищества.
В.У.: В моей практике был случай, когда руководитель кооператива, созданного еще в советские времена, уже не мог в силу возраста исполнять свои обязанности. Собрать общее собрание, чтобы решить вопрос об управлении общим имуществом, ему также не удавалось ввиду незаинтересованности собственников, поэтому он попросту передал всю документацию в районную администрацию.
— Есть ли разница между товариществом собственников и организацией застройщиков?
Г.К.: Чтобы никто не путался, стоит начать с того, что фактически все многоэтажные дома в Беларуси, за исключением арендного жилья, — это совместные домовладения. И в Жилищном кодексе прописано, что формой управления совместным домовладением может быть любая структура: и товарищество собственников, и организация застройщиков, несмотря на некоторые нюансы в их деятельности.
В.У.: Во многом эти формы перекликаются, но главное отличие состоит в том, что организация застройщиков создается еще на стадии строительства жилого дома, а товарищество уже после ввода дома в эксплуатацию. Суть не меняется, наша организация как была ЖСПК-820, так ею и осталась, выполняя те же функции, что и товарищество собственников. Конечно, когда человек приобретает квартиру в ТС, то он автоматически становится членом товарищества, а чтобы стать членом ЖСПК, необходимо заплатить вступительный взнос. То есть, пока человек его не оплатит, у него не будет права голоса на общих собраниях. И главное, что хотелось бы отметить, выбирать форму управления стоит на стадии строительства дома, когда люди еще очень активны и практически 100% посещают общие собрания. После сдачи дома сделать это будет гораздо сложнее.
Е.К.: Организация застройщиков создается для строительства многоквартирного жилого дома, но с возможностью последующего управления общим имуществом. Товарищество же изначально создается в целях сохранения и содержания общего имущества. Что касается приобретения квартиры в ЖСПК и автоматического вступления в члены кооператива, то этот вопрос в скором времени будет урегулирован законодательно.
Форму управления совместного домовладения стоит выбирать еще на стадии строительства дома, когда люди еще очень активны и практически 100% посещают общие собрания
— Можно ли создать товарищество собственников вместо организации застройщиков после завершения этапа строительства многоквартирного жилого дома?
В.У.: По окончании строительства жильцы сами выбирают форму управления общим имуществом. Теоретически это возможно сделать, но смысла большого нет.
В.У.: По окончании строительства жильцы сами выбирают форму управления общим имуществом. Теоретически это возможно сделать, но смысла большого нет.
— Может ли одно товарищество собственников объединять несколько многоквартирных жилых домов?
Е.К.: Сегодня это законодательством не предусмотрено, но в практике встречаются случаи, когда несколько домов, находящихся на одной территории, объединены в одно товарищество. Мы планируем развить это направление в будущем, однако у подобных объединений тоже есть свои минусы. К тому же сегодня наше население не особо проявляет инициативу даже в рамках своего дома, и им по большому счету все равно, что происходит в соседнем.
В.У.: Представьте, что рядом стоят два дома, один из которых был построен в 2011 году, а другой — в 76-м или 2000-м. Это ведь совершенно разные дома, у них абсолютно разные конструкции и степень износа. Именно по этим причинам объединение собственников этих домов будет достаточно проблематичным. А вот покупать изначально несколько домов, имеющих что-то общее, исходя из экономической целесообразности, намного выгоднее.
Г.К.: Объединения собственников нескольких жилых домов — это по сути китайская практика, там на общем участке земли строятся целые жилые кварталы. В качестве положительного примера в Беларуси можно привести квартал «Зеленый бор», где проживает около 12 000 граждан, где есть собственная диспетчерская служба, техника, видеонаблюдение, и у людей нет причин говорить, что это плохо. Такие объединения могут оправдать себя лишь в том случае, если на общем участке земли примерно в одно время будут строиться однотипные дома, но создавать подобное из разных домов совершенно неприемлемо. Причем стоит отметить, что в Китае такую практику стали применять именно из-за экономической выгоды: чем больше квартир, тем меньше затрат на юридическое лицо.
— Может быть, стоит создать какое-то единое уполномоченное лицо по управлению общим имуществом?
Г.К.: Между собой часто сравнивают товарищества и ЖЭУ, и многие считают, что было бы неплохо сделать все либо государственным, либо отдать в руки частникам. Это неправильно: в каждом случае собственники сами должны определиться — многоэтажки принадлежат им. Кроме того, люди везде работают по одним и тем же правилам. Просто стоит всегда помнить о том, что специалисты — главное в этой сфере, и постоянно уменьшать им зарплату, тем самым снижая затраты, нельзя. Потому что потом, даже вливая в эту отрасль огромные деньги, понадобится много лет, чтобы восстановить высокий уровень профессионализма работников ЖКХ.
Люди — главное в этой сфере, и постоянно уменьшать им зарплату, тем самым снижая затраты, нельзя
— Если все имущество является собственностью людей, то кто тогда зарабатывает на рекламе в лифтах?
Г.К.: Если собственники проявили активность и создали, к примеру, товарищество, то эти деньги будут идти им, на счет товарищества. А если они пассивны, то все решения принимает государственная служба заказчика, но у собственников есть возможность в любой день собраться и принять решение о направлении этих средств. А то по логике многих получается, что уполномоченное лицо не только должно стараться заработать лишние деньги на содержание общего имущества, но еще и раздавать их собственникам? Это был бы слишком большой коммунизм.
— Может ли собственник квартиры, жилым домом которого управляет ТС, отказаться выплачивать денежные средства на детскую площадку, если у него нет детей?
Е.К.: Если на общем собрании принято такое решение, то он обязан платить.
Г.К.: Однако если у кого-то есть инициатива построить площадку на землях общего пользования, то в этом случае собственник может только добровольно участвовать в финансировании.
— Если собственники хотят ввести тихий час в будние дни и разрешить проведение ремонтных работ в выходные?
Е.К.: Устав товарищества собственников не может противоречить действующему законодательству, а в Беларуси действуют Правила пользования жилыми помещениями многоквартирного жилого дома, в которых все эти нюансы оговорены. Нужно просто уметь идти навстречу друг другу. Ведь можно понять, что у соседа юбилей. Но тем не менее встречаются случаи, когда люди ходят и прислушиваются, чуть ли шумы не записывают, потому что испытывают личную неприязнь к соседу.
Г.К.: Конечно, внести в Устав подобные изменения они в принципе могут, сам механизм позволяет это сделать, но он попросту не будет работать. То есть привлечь к ответственности за нарушение Устава человека будет нельзя. Должны быть внутренние договоренности между собственниками.
В.У.: Мне жильцы часто жалуются, что детям днем не дают поспать. И я сам иду в квартиру, где делается ремонт, и, как правило, рабочие соглашаются сделать перерыв на определенное время. Нужно уметь договариваться, своих собственников я прошу не конфликтовать между собой, а приходить ко мне с подобными вопросами.
Г.К.: Наши эстонские коллеги удивляются такому подходу и считают, что их дело управлять общим имуществом, а не разрешать конфликтные ситуации между собственниками.
Достойная зарплата позволит наладить работу и разрешить вопрос с постоянной текучкой кадров в сфере ЖКХ
— А какой наш белорусский председатель товарищества собственников — должен ли он где-то обучаться своей профессии?
В.У.: Управлять домом могут только люди со средним специальным или высшим техническим, юридическим и экономическим образованием, кроме этого нужно пройти обучение, и только потом кандидатуру председателя согласовывает местный орган власти.
Е.К.: На практике я все больше сталкиваюсь с тем, что большинство собственников хочет, чтобы это был человек, проживающий в этом же доме. Но он может быть неквалифицированным на данный момент, именно для таких случаев и предусмотрена специальная образовательная программа в 56 часов.
Г.К.: Это хорошее начало, но тот же белорусский хаус-мастер учится три года в колледже, а человек, который им руководит, обучается лишь 56 часов. Это не совсем правильно, и наша ассоциация уже давно выступает с предложением начать обучение управляющих в средних специальных учебных заведениях. Изначально это образование должно быть бесплатным, и только потом каждые три-четыре года управленец должен проходить повышение квалификации и аттестацию. Иначе мы столкнемся с тем, что весь управленческий воз будут тянуть председатели, которые путем набивания шишек разбираются во всем самостоятельно. Неплохим ходом будет и то, что сегодня уже есть идея создания реестра председателей ТС и организаций застройщиков, в который сможет попасть только тот человек, который отвечает требованиям и прошел аттестацию. Я не скажу, что все сразу станет хорошо и прекрасно, но это новшество послужит серьезным барьером для случайных людей в этой сфере.
Никто лучше, чем мы сами, о нашем доме позаботиться не может — мы должны сами этого захотеть, а не надеяться на какого-то специалиста
— То есть можно сказать, что все-таки главное в этой сфере — это грамотный управленец?
Е.К.: На мой взгляд, никто лучше, чем мы сами, о нашем доме позаботиться не может. В первую очередь мы должны сами этого захотеть, а не надеяться на какого-то специалиста. Товарищество, которое управляет имуществом моего дома, совершенно неуправляемое, но я сама хочу жить в уюте и комфорте. Поэтому я призвала жильцов нашего подъезда благоустроить клумбы, установить камеры видеонаблюдения. И как только мы это сделали, соседние подъезды и дома начали брать с нас пример. Тем не менее решать за всех я не могу, поэтому мы опять возвращаемся к тому, что должен быть грамотный управленец, который призовет людей делать все самостоятельно, а не надеяться на хаус-мастера или государство.
В.У.: Наш ЖСПК на данный момент работает с ЖЭУ, и мне, как управляющему, важно, чтобы там трудились грамотные специалисты, которые постоянно работают на одном участке и досконально знают дом. И все мы прекрасно понимаем, что нужно для того, чтобы таких профессионалов задержать. Именно достойная зарплата позволит наладить работу и разрешить вопрос с постоянной текучкой кадров в сфере ЖКХ.
Г.К.: Главное, чтобы люди объединились. Представьте себе, что «хороший» председатель уйдет, и что дальше? Если коллектив есть, то люди без труда смогут найти нового профессионала, а если нет, то попросту будут ждать, что государство придет и решит их проблему. Даже де-юре главным органом управления в товариществе является общее собрание, то есть сами собственники, затем правление, а взваливать решение всех проблем на одного человека неправильно. Ведь председатель правления, по сути, нанятый менеджер, который выполняет задачи по управлению общим имуществом членов товарищества.
