Про общее имущество в доме мы не всегда вспоминаем - ни с точки зрения права, ни с точки зрения ответственности за него.
«Комсомолка» начинает совместный проект с Министерством жилищно-коммунального хозяйства, в котором мы будем доступно
рассказывать о сфере ЖКХ. Что входит в понятия «капитальный ремонт» или «техническое обслуживание»? Кто должен менять
лампочки в подъезде и сколько раз в месяц проводится влажная уборка в подъезде? На самые актуальные вопросы ответят
специалисты министерства. Сегодня мы расскажем о том, что такое совместное домовладение и какими способами, возможно,
им управлять.
Собственник квартиры или собственник дома?
По статистике, в Беларуси более 90% всего жилья находится в частной собственности.
С собственником частного дома все понятно: он
полностью владеет всем зданием, землей, и один отвечает за стены, кровлю, инженерные сети
и т.д. С владельцами квартир в многоквартирном жилом доме все намного сложнее. В таком доме
будет как минимум две квартиры, которые принадлежат разным
людям. Собственно, здесь и возникает такое понятие, как совместное домовладение. В Жилищном
кодексе понятие совместного домовладения определено как правоотношения двух и более собственников недвижимого имущества. Попробуем более детально разобраться, что входит в состав такого имущества и в чем особенности его эксплуатации.
- Большинство людей под домом понимают лишь четыре стены в квартире, иногда и часть тамбура
для хранения нужных вещей (велосипед, ящик для картошки и т.д.), что, кстати, запрещено
противопожарными нормами, - говорит начальник управления жилищного хозяйства Министерства
ЖКХ Андрей Ромашко. - Доказывая свою правоту, они показывают документы на квартиру, где
четко написано, что вот эти квадратные метры принадлежат мне. Но не могут же условные
квадратные метры находиться в воздухе на уровне третьего или пятого этажа. Поэтому в
законе и было прописано понятие совместного домовладения или общего имущества жилого
дома. Говоря проще, к общему имуществу относится и подъезд, и все сети водоснабжения,
электроснабжения, отопления, лифты, кровля чердак, подвал жилого дома, которые принадлежат
собственникам квартир, и они несут ответственность за их сохранность и обслуживание.
- Да, но на квартиру я могу показать пальцем, а как определить, какая часть подъезда моя?
- Доля каждого жильца в общем имуществе определяется в процентном соотношении: площадь
квартиры делится на сумму площадей всех квартир в жилом доме. Именно поэтому за содержание
и ремонт собственники квартир платят пропорционально площади своей квартиры.
Выбрать управляющего домом можно самим
Чтобы в доме вовремя производились ремонтные работы, уборка территории, осуществлялись
и начислялись платежи за коммунальные услуги, общим имуществом жилого дома должен кто-то
управлять. Есть два основных способа управления совместным домовладением.
- Одним из способов является управление организацией застройщиков или товариществом
собственников (ТС). Основной принцип - это возможность и даже, наверное, обязанность
каждого собственника квартиры участвовать в управлении жилым домом. Ведь все решения,
касающиеся содержания жилого дома, финансирования каких-то дополнительных услуг принимаются
только общим собранием товарищества. К сожалению, в нашей стране этот способ пока не получил
широкого распространения в силу разных причин, в основном из-за мнения большинства граждан,
что за все должно отвечать государство. И все же примеры образцового управления домом
товариществом собственников имеются. Если собственники жилья понимают, что от степени
их участия в управлении жилым домом зависит не только сохранность их недвижимости, но
и среда обитания, их настроение, результат всегда впечатляет. При этом стоимость затрат
на содержание общего имущества в ТС не обязательно выше, чем эксплуатация дома ЖЭСом.
Если жильцы не хотят организовывать товарищество собственников, общим имуществом будет
управлять государственная организация. Как правило, это либо ЖРЭО, либо ЖКХ района.
- Можно ли организовать в старом доме товарищество собственников?
- Конечно. Нужно провести собрание, где будет присутствовать не менее двух третей жильцов
дома, и большинством голосов принять решение о создании ТС. На этом же собрании определиться
с председателем (кто-то из жильцов или приглашенный со стороны), а также принять устав
товарищества. Регистрация в администрации района займет несколько дней. Это не значит,
что убирать, мыть, ремонтировать будете сами. Можно привлечь и ЖЭС, что сейчас чаще всего
и происходит. Дело в том, что тарифы на услуги ЖКХ должны быть у всех одинаковые. И если
товарищество или ЖСПК состоит из одного дома, то дешевле обратиться к услугам государства.
Есть группы домов, которые эксплуатируются полностью частниками. Но в Беларуси нет ни
одного старого дома, где бы организовалось товарищество собственников.
НАИВНЫЕ ВОПРОСЫ
1. Должен ли ЖЭС закрасить надпись в подъезде?
Разрисованной стены или разбитого окна в подъезде быть не должно. Работники ЖЭС или другой
обслуживающей организации проводят осмотры подъездов и фиксируют нарушения. Затем жильцам
обязательно объявляют, что нужен такой-то ремонт. После выполнения работ жильцы подъезда
получают извещения на оплату жилищно-коммунальных услуг, где им выставляют счет за текущий
ремонт.
2. Как понять, какая часть подъезда своя, а какая - соседа?
Границу, безусловно, не проведешь. Но некоторые жилищно-коммунальные услуги рассчитываются
на количество квадратных метров в вашей квартире. То есть, если у вас квартира 50 квадратных
метров, вы платите меньше, чем ваш сосед, у которого квартира в 100 квадратных метров.
Пример: вы решили сменить в тамбуре плитку. По сколько скидываться? Самое справедливое -
в зависимости от площади жилья. Поэтому и доля участия за ремонт того же подъезда у
собственников трехкомнатных квартир будет больше, чем у собственника 1- или 2-комнатной.
3. Можно ли самим выбрать фирму, которая сделает ремонт в подъезде?
Все дело в том, что текущий ремонт - это основная жилищно-коммунальная услуга и отказаться
от нее нельзя. Выполнять эту работу могут как ЖЭС, так и другие специализированные организации.
При привлечении сторонней организации жители сообща должны принять соответствующее решение
и самостоятельно определить объем работ, цвет стен и т.д. и уведомить эксплуатирующую
организацию о принятом решении. В случае если они этого не сделают, а подъезд требует
ремонта, то ЖЭС выполнит его самостоятельно, предварительно уведомив при этом жителей
об объемах работ и их стоимости.
КСТАТИ Есть вопрос? Пишите!
В следующем выпуске рубрики «Коммунальная грамотность» вместе со специалистами Министерства ЖКХ мы расскажем вам о том, как бороться с шумными соседями. Что об этом говорит закон? И как обстоят дела на практике.
Свои вопросы вы можете прислать по адресу: dom@phkp.by
Автор: Ольга Ерохина
Фото: Екатерина Мартинович
